주택 임대차 시장의 가장 중요한 제도 중 하나인 갱신가사 청구권은 임차인의 주거 안정에 필수적인 권리입니다. 2020년 주택임대차보호법 개정 이후 많은 분들이 갱신가사(계약갱신청구권)에 대해 궁금해하고, 실제 재계약 시점에서 법적 기준과 절차에 혼란을 겪고 있습니다. 특히 2025년 현재 시점에서는 갱신 청구권 사용 이후의 상황이나, 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유, 그리고 전월세 신고제와 연계된 부분까지 정확히 알고 있어야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.
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본 포스팅에서는 갱신가사 청구권의 기본 개념부터 2025년 최신 기준, 임대인과 임차인이 반드시 지켜야 할 의무사항, 그리고 가장 궁금해하는 보증금 증액 한도 및 비용 문제까지 완벽하게 정리해 드리겠습니다. 주거 계약을 앞두고 있다면 이 정보를 통해 안전하고 현명하게 계약을 진행하시기 바랍니다.
🏠 갱신가사 청구권의 기본 개념과 2025년 최신 기준 확인하기
갱신가사 청구권, 즉 계약갱신청구권은 주택 임차인이 계약 만료 최소 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 한 번에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리를 행사하면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 2년 더 거주할 수 있으며, 이 때 보증금이나 월세의 증액은 법에서 정한 상한을 초과할 수 없습니다.
2020년 법 개정 이후 4년의 주거를 보장하는 것이 핵심이었으나, 2025년 현재는 첫 갱신 청구권을 이미 사용한 경우, 이후 계약 연장에 대한 법적 보호는 임대인과의 협의에 따라 달라집니다. 따라서 임차인은 계약 만료 시점을 정확히 확인하고 갱신 청구 의사를 명확하게 전달하는 것이 중요합니다. 특히, 갱신가사 청구권 행사 시 보증금 및 월세의 증액 한도는 5%를 초과할 수 없다는 점을 기억해야 합니다. 이는 임차인 보호를 위한 가장 핵심적인 조항입니다.
임대인 역시 임차인의 갱신 청구를 무조건 거절할 수 없으며, 법에서 정한 9가지 정당한 사유(가령, 임대인이 직접 거주하려는 경우 등)에 해당해야만 거절이 가능합니다.
📝 임대인 임차인 의무 갱신가사 청구 시 유의사항 상세 더보기
갱신가사 청구권 행사는 단순히 의사를 통보하는 것을 넘어, 임대인과 임차인 모두에게 법적 의무와 책임을 동반합니다. 양 당사자는 다음 유의사항을 반드시 숙지해야 합니다.
임차인의 의무 및 유의사항
- 기간 준수: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 명확하게 갱신 청구 의사를 통보해야 합니다. 통보는 내용증명, 문자 메시지, 카카오톡 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 하는 것이 좋습니다.
- 묵시적 갱신 방지: 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 아무런 통보를 하지 않으면, 임대인이 거절 의사를 밝히지 않은 이상 묵시적 갱신이 이루어집니다. 이 경우 갱신 청구권을 사용한 것으로 보지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다.
- 원상회복: 갱신 여부와 상관없이 퇴거 시 임차인은 주택을 원래 상태로 회복시켜야 할 의무가 있습니다.
임대인의 의무 및 유의사항
- 정당한 거절 사유: 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없으면 임차인의 갱신 청구를 거절할 수 없습니다. 대표적으로 임대인 또는 직계존비속이 실제 거주하려는 경우가 있으며, 이 경우에도 실거주 입증 의무가 따릅니다.
- 손해배상 책임: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고, 실제 거주 기간(2년)을 채우지 않고 다른 사람에게 임대한 경우 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
- 증액 한도 준수: 증액할 경우 보증금 또는 차임의 5%를 초과할 수 없으며, 월세로 전환 시 법정 전환율을 적용해야 합니다.
💰 갱신가사 재계약 시 보증금 증액 한도와 비용 처리 확인하기
갱신가사 청구권 사용 시 보증금 증액은 주택임대차보호법 제7조에 따라 종전 보증금 또는 차임의 20분의 1(5%)의 금액을 초과하지 못합니다. 이 증액 한도는 갱신되는 임대차에만 적용되는 것이 아니라, 임대차 계약이 갱신되는 경우라면 모두 적용됩니다. 이 5%는 전세 또는 월세 모두에게 적용되는 상한선이며, 임대인과 임차인은 이 범위 내에서 상호 협의하여 금액을 결정하게 됩니다.
예를 들어, 보증금 3억 원이었던 전세 계약을 갱신할 경우 최대 증액 가능한 금액은 3억 원의 5%인 1,500만 원입니다. 따라서 재계약 보증금은 최대 3억 1,500만 원이 됩니다.
추가적으로, 갱신 시 발생하는 별도의 비용은 일반적으로 발생하지 않지만, 계약서를 새로 작성할 경우 발생하는 공인중개사 수수료는 임대인과 임차인이 상호 합의하여 부담하는 것이 원칙입니다. 다만, 갱신가사 청구권에 의한 재계약은 기존 계약의 연장으로 보아 중개 수수료를 부담하지 않는 경우가 더 많습니다.
| 구분 | 주요 내용 | 2025년 기준 |
|---|---|---|
| 증액 한도 | 보증금 또는 차임의 상한선 | 5% 이내 (초과 불가) |
| 청구 기간 | 계약 만료 전 청구 의사 통보 기간 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 |
| 계약 기간 | 갱신 청구권 행사 시 연장되는 기간 | 2년 |
🚨 갱신가사 청구권 거절 사유와 분쟁 발생 시 대처 방안 상세 더보기
임대인이 임차인의 갱신가사 청구권을 거절할 수 있는 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 명시된 9가지에 한정됩니다. 이 사유들은 임차인의 권리를 최대한 보장하기 위해 매우 엄격하게 해석되며, 가장 흔한 거절 사유는 ‘임대인(직계존비속 포함)의 실제 거주’입니다.
정당한 거절 사유 (일부 예시)
- 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인(직계존비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
만약 임대인이 정당한 사유 없이 갱신 청구를 거절하거나, 거절 사유를 허위로 제시한 것으로 의심될 경우 임차인은 적극적으로 대처해야 합니다.
분쟁 발생 시 대처 방안
- 증거 확보: 갱신 청구 의사 통보 기록, 임대인의 거절 사유 통보 기록, 주변 시세 자료 등 모든 관련 자료를 보관합니다.
- 주택임대차분쟁조정위원회 이용: 법적 소송 전 분쟁조정위원회를 통해 비교적 빠르고 저렴하게 분쟁을 해결할 수 있습니다. 갱신가사 관련 대부분의 분쟁은 조정 대상이 될 수 있습니다.
- 법률 전문가 자문: 대한법률구조공단이나 변호사 등 전문가의 조언을 받아 소송을 고려할 수 있습니다.
특히 임대인의 실거주 목적 거절이 허위였음이 입증되면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 이는 주거 안정에 대한 법적 보호를 강화하는 중요한 조치입니다.
🗓️ 2025년 이후 전월세 신고제와 갱신가사 연계점 확인하기
2021년 6월부터 시행된 전월세 신고제는 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약에 대해 의무적으로 신고하도록 한 제도입니다. 갱신가사 청구권과 전월세 신고제는 직접적인 법 조항은 아니지만, 상호 보완적으로 작용합니다.
- 신고 의무: 갱신가사 청구권을 사용하여 보증금이나 월세가 5% 이내에서 증액된 경우에도, 그 변경된 내용에 대해 계약 체결일로부터 30일 이내에 지자체에 신고해야 할 의무가 임대인과 임차인 모두에게 있습니다.
- 증액 확인: 신고된 내용은 임대차 거래의 투명성을 높여주고, 임대인이 법적 상한인 5%를 초과하여 증액했는지 여부를 객관적으로 확인할 수 있는 근거 자료가 됩니다.
- 과태료: 신고 의무를 위반하거나 허위로 신고할 경우 과태료가 부과될 수 있으므로, 갱신 계약 후에도 반드시 신고 절차를 밟아야 합니다.
2025년 현재까지도 전월세 신고제는 임대차 시장의 건전성을 높이는 역할을 하고 있으며, 갱신 계약 시에도 빠짐없이 신고하는 것이 임대인과 임차인 모두에게 법적 의무이자 권리 보호의 시작점입니다.
📌 추가로 참고할 만한 글
❓ 갱신가사 청구권 FAQ
H3. 갱신가사 청구권은 몇 번 사용할 수 있나요 확인하기
주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한하여 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 따라서 최초 2년 계약 후 갱신 청구권을 사용하여 2년을 연장하면 총 4년의 주거 기간이 보장됩니다. 이후의 계약 연장은 임대인과의 새로운 협의가 필요합니다.
H3. 갱신가사 청구권 사용 시 꼭 계약서를 다시 써야 하나요 확인하기
갱신가사 청구권 행사에 의해 계약이 갱신되는 경우, 별도로 계약서를 다시 작성하지 않아도 기존 계약과 동일한 조건으로 2년이 연장됩니다. 다만, 보증금 또는 차임이 증액된 경우에는 변경된 내용을 명시한 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받거나, 전월세 신고를 통해 변경 사항을 명확히 하는 것이 안전합니다.
H3. 갱신가사 청구권 포기 특약은 효력이 있나요 보기
주택임대차보호법 제10조는 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인의 갱신가사 청구권을 포기하도록 하는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 간주되어 원칙적으로 무효입니다. 계약서에 이러한 내용이 있더라도 임차인은 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.
H3. 임대인이 실거주한다고 했는데 2년 미만으로 거주 후 매도한 경우 어떻게 되나요 상세 더보기
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으나, 정당한 사유 없이 2년 미만의 기간 내에 제3자에게 임대한 경우(매도는 제외) 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 법에서 정한 기준(3가지 중 가장 큰 금액)에 따라 산정됩니다. 임대인이 주택을 매도한 경우에는 실거주 목적이 달성되었다고 보기 어려워 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
H3. 전월세 신고제를 하지 않으면 갱신가사 청구권에 불이익이 있나요 확인하기
전월세 신고제는 갱신가사 청구권과는 별개의 의무입니다. 신고를 하지 않더라도 갱신가사 청구권 자체를 박탈당하지는 않습니다. 그러나 신고 의무 위반에 따른 과태료가 부과될 수 있으며, 확정일자를 받지 않아 보증금 보호에 불이익을 받을 수 있습니다. 따라서 갱신 계약 후에는 반드시 전월세 신고를 완료해야 합니다.
갱신가사 청구권은 임차인의 주거권을 강력하게 보호하는 장치입니다. 2025년 현재의 최신 법적 기준과 절차를 정확히 숙지하여, 임대차 계약의 안정성을 확보하시길 바랍니다.